Статья 250 ГК РФ при продаже долей в квартирах

Основные положения статьи 250 ГК РФ

1. Преимущественное право покупки. Остальные участники долевой собственности вправе купить продаваемую долю по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Исключение составляют случаи продажи с публичных торгов и некоторые другие ситуации, указанные в законе (например, продажа доли в праве общей собственности на земельный участок). 
2. Обязанность продавца уведомить сособственников. Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия продажи. Если сособственники не приобретут долю в течение месяца (для недвижимого имущества) или 10 дней (для движимого имущества) со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу. 
3. Продажа при отказе сособственников. Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. 
4. Защита права в суде. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 
5. Запрет на уступку права. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 
6. Применение к другим сделкам. Правила статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. 

Особенности применения при продаже долей в квартирах

• Уведомление сособственников. Извещение должно быть письменным. Рекомендуется направлять его ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы зафиксировать дату получения. Также можно передать извещение лично под расписку или через нотариуса. 
• Срок для ответа. Для недвижимого имущества (квартиры) срок составляет один месяц с момента получения извещения. 
• Действия при отсутствии ответа. Если сособственники не ответили или не приобрели долю в установленный срок, продавец вправе продать её постороннему лицу.
• Судебная защита. Если продавец нарушил преимущественное право покупки (например, не уведомил сособственников или продал долю по более низкой цене третьему лицу), сособственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо подтвердить факт нарушения, свою платёжеспособность (внести на депозит суда сумму, равную цене доли) и обратиться в суд в течение трёх месяцев с момента, когда стало известно о нарушении. 
• Нотариальное удостоверение сделки. Сделки по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет соблюдение преимущественного права покупки.

Важные нюансы

• Публичные торги. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов.
• Другие способы отчуждения. Преимущественное право не распространяется на дарение, ренту, прощение долга в обмен на отчуждение доли и другие сделки, не являющиеся куплей-продажей. Однако если эти сделки прикрывают возмездную продажу, суд может переквалифицировать их и применить правила статьи 250 ГК РФ.
• Банкротство. В случае банкротства гражданина преимущественное право покупки не применяется, так как доля продаётся с торгов.