Цена доли 3-х комнатной квартиры? Просто!

Добрый день, меня зовут Лев. Я юрист в области недвижимости. Количество жилья, находящегося в общей долевой собственности, неуклонно растет. Приватизация, покупка в складчину, раздел имущества после расторжения брака, получение наследства и другие жизненные обстоятельства приводят к тому, что более 50% квартир имеют по несколько владельцев.

Не всем удается договориться между собой и продать недвижимость целиком, поэтому на рынке появляются предложения о продаже долей. Покупать такое имущество довольно выгодно, поскольку цена за 1 кв.м, приходящийся на долю, на 25-30% ниже, чем цена за 1 кв.м полноценной квартиры.

Что такое доля в квартире

Квартира считается находящейся в общей собственности в случае, когда лиц, имеющих право владеть, пользоваться, распоряжаться ею двое и больше. Понятие этого института дано в главе 16 ГК РФ. Различают долевую и совместную общую собственность. При долевом режиме за каждым из собственников закрепляется определенная часть имущества, размер которой выражен дробным числом. Простыми словами, доля в квартире — это право собственности на часть жилой недвижимости.

Доли бывают как равными, так и неравными. Например, три собственника могут владеть квартирой общей площадью 90 кв. м по 1/3 каждый, либо у

• одного — ½,
• у второго —1/10,
• у третьего — 4/10.

Долевая собственность далеко не всегда означает право владения конкретными жилыми метрами. Распределить между собой комнаты в 3-х комнатной квартире совладельцы вправе путем заключения письменного соглашения. Если не получается договориться мирным путем, порядок пользования определит суд.

Стоит ли покупать долю в квартире

Долю покупать выгодно, поскольку это гораздо дешевле, чем приобретение отдельной квартиры. При этом имеет смысл заказать грамотное юридическое сопровождение, чтобы обеспечить чистоту сделки. Покупку части жилой недвижимости в Москве или Московской области обычно осуществляют в следующих целях:

• для прописки. Регистрация позволяет найти хорошую работу, получить московские льготы, зарегистрировать ИП, отправить ребенка в детский сад, школу и т.д.;
• для проживания. Приобретение крупной доли в 3-х комнатной квартире зачастую дает возможность получить постоянное жилье в Московском регионе в виде изолированной комнаты;
• для инвестиций. Недвижимость постоянно растет в цене. Кроме того, стоимость доли можно увеличить, установив порядок пользования квартирой, выкупив доли у других владельцев и иными способами.

От чего зависит стоимость доли

В особенностях ценообразования стоит разобраться, чтобы установить справедливую цену, которая не отпугнет покупателя и позволит получить максимальную выгоду продавцу. На стоимость доли в 3-х комнатной квартире влияют следующие факторы:

• определение порядка пользования. Если информация о доле не сводится к виртуальным дробям, а соответствует изолированной комнате, в которой можно проживать, сдавать в аренду и т.п., стоимость такой доли серьезно возрастает.
• количество собственников. В данном случае цена обратно пропорциональна численности. То есть чем больше дольщиков, тем дешевле.
• несовершеннолетние собственники. В этой ситуации любые операции с недвижимостью проводятся с согласия органа опеки и попечительства, требуют длительных проверок, что снижает цену.
• соседи. Их контингент и количество очень важны в случае покупки доли с целью дальнейшего проживания.
• классность квартиры. Долю в элитном жилом комплексе сложно продать дорого, поскольку покупатель, скорее всего, предпочтет отдельное жилье за ту же сумму.

 

Примерные цены на Авито и Циане в Москве и Московской области

Предложения о продаже доли в 3-х комнатной квартире в Москве и Московской области встречаются нечасто. В базе объявлений ЦИАН я нашла всего 263 объявления. Из них 151 в Москве, 85 — в Московской области. Разброс цен весьма значительный:

• За 99000 продают «под прописку» 1/99 долю в блочном доме 1965 года постройки возле метро Коломенская;
• 8,2 млн. рублей просят за ¾ квартиры площадью 64 кв.метра на 9 этаже 16-этажного блочного дома 1980 года постройки на ул. Алтайской, в 20 минутах пешком от метро Щелковская. Данная доля соответствует двум изолированным комнатам;
• самое дорогое предложение в Москве — 25 млн. рублей за 8/9 доли в легендарном «Красном доме» сталинской эпохи рядом с МГУ. Площадь квартиры — 77 м2, соседи вежливые и интеллигентные;
• в центре г. Одинцово Московской области 1/2 квартиры в панельном доме 1990 года постройки предлагается за 3,3 млн. рублей. Доля представляет собой выделенную комнату площадью 17,1 кв.м. Общая площадь квартиры — 61,1 м;
• 8/9 доли (89% всей квартиры общей площадью 60 кв.м) в панельном доме 1973 г.п., расположенном в рп Сычевона Новорижском шоссе предлагают всего за 1,7 млн. руб. Квартира досталась продавцу по наследству. Есть еще 1 сособственница, владеющая 1/9 доли.

В целом, податели 77,6% объявлений в Московской области и 51% объявлений в Москве запрашивают цены в пределах от 1 до 5 млн. рублей.

 

Оформление купли-продажи доли в квартире

Долей в квартире собственник может распоряжаться по своему усмотрению, то есть продать, подарить, завещать и т.п. Однако здесь есть несколько нюансов:

• Куплю-продажу доли в квартире оформляют нотариально. Это обязательное требование закреплено в ч.1 ст. 4 ФЗ № 218 от 13.07.2015. Договор в простой письменной форме в Росреестре не зарегистрируют.
• Прежде чем выставить недвижимость на продажу, необходимо предложить ее другим сособственникам, поскольку они имеют преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ). Письменные уведомления вручаются совладельцам под расписку, либо рассылаются через нотариуса или самостоятельно заказным письмом с уведомлением о вручении.
• Посторонним лицам долю нельзя продать по цене ниже той, по которой вы предлагали ее соседям. При нарушении данного положения заинтересованные совладельцы вправе обратиться в суд, с требованием перевести на них права и обязанности покупателя. Подавая иск, им следует быть готовыми к тому, чтобы положить на депозит суда сумму, равную стоимости доли по договору купли-продажи.