Здравствуйте, меня зовут Лев! В сегодняшней статье рассмотрим понятие доли в недвижимости.
За пример таковой возьмём квартиру, с разделением которой у многих возникают проблемы. Вы владеете квартирой, но свободно распоряжаться своей собственностью не можете – вам нужно согласие других владельцев.
Да и не совсем понятно, что значит: «У вас есть 1/5 часть квартиры». Как так её разделить? Какой угол считать своим?
Что такое доли в квартире?
Поделить можно даже квартиру. Не воспринимайте это буквально. Вам не нужно вычислять центр квартиры для проведения белой линии: «Здесь моя территория, там – твоя». Ведь будет неудобно, если на вашей стороне окажется холодильник, а на стороне совладельца – туалет и входная.
ГК РФ гласит: «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)»
Долевая собственность – это вид собственности, при котором ею владеют сразу несколько человек. Отличие от совместной собственности в том, что долевая разделена на доли.
Доля – это часть имущества. 1/90, 1/45, 1/12, 1/2 – всё это возможные доли.
Они могут быть абсурдно малы. Если доля стремится к нулю, её обладатель имеет право потребовать через суд компенсацию от соседей, т.к. воспользоваться ей по другому он не сумеет.
Представим такую ситуацию: братья получили от родителей квартиру площадью 50 кв. м. Доля каждого – 1/2. В квартире есть 2 комнаты по 14 квадратных метров, кухня, ванная, санузел и коридор. Есть два основных варианта развития событий:
- Они не станут обращать внимание на эти доли, будут пользоваться квартирой совместно. Лучший выход.
- Начнут делить квартиру, пойдут в суд на разбирательства.
В первом случае, понятно, жильё общее и проблем не возникает.
Во втором случае – братья пойдут в суд, где потребуют установить порядок владения: кому какая комната принадлежит. Санузел, ванная и кухня останутся в общем пользовании в любом случае.
Чтобы полностью отделить одну долю от другой, придётся провести все коммуникации во вторую половину дома, т.е. обеспечить возможность автономного проживания.
В итоге делить они будут именно две комнаты по 14 квадратных метров.
Коммунальные платежи распределяются между всеми участниками по коллективному решению или пропорционально доле каждого. Вы имеете право подать в управляющую компанию заявление об отделении своего платежа ЖКХ от общего. Расходы на ремонт и поддержание сохранности жилья – тоже. Доходы с собственности также распределяются в соответствии с долей каждого члена.
Для сдачи своей доли в аренду за владельцем должна быть закреплена жилая комната. Для прописки совершеннолетних посторонних людей в таком доме все прочие дольщики должны дать согласие. Прописать несовершеннолетнего можно без оного.
Когда у дольщиков возникает конфликт, одно из решений – выкуп одним совладельцем доли у другого или продажа всей квартиры по договорённости между дольщиками.
Сколько стоит доля
Стоимость доли определяется по стоимости всей квартиры. Если у вас есть 1/3 часть, квартиры стоимостью 6 млн. рублей, то ваша доля составит 1/3 от стоимости квартиры – 2 млн. рублей.
Как продать долю
Для продажи доли в квартире нужно уяснить одну вещь: другие дольщики имеют преимущественное право на выкуп вашей доли. Это означает, что продать свою долю третьей стороне вы можете только тогда, когда остальные дольщики откажутся покупать её у вас. Вы обязаны уведомить всех совладельцев о продаже. Если они подпишут письменный отказ или не будут отвечать в течение месяца, то вы вольны продавать долю по той же цене, что предлагали им.
Не пытайтесь обмануть других владельцев, выставляя более низкую цену постороннему человеку. За подобное вас ждёт суд: другие собственники получат возможность купить долю по более низкой цене.
Как определить долю
Согласно статьи 245 ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ, доли могут быть определены соглашением дольщиков или законом (судом). Если доли не определены, они считаются равными у каждого совладельца.
Дольщик имеет право потребовать увеличения доли в собственности, если он «осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого потребовать увеличения доли. Она увеличится в соответствии с увеличением стоимости квартиры.
Подведём итог:
- Доля – это часть общей собственности. Её размер, а также количество совладельцев не ограничено законом.
- Расходы и доходы этой собственности распределяются по договорённости или в соответствии с долей.
- Владелец имеет право:
- a. Продать долю другим дольщикам.
- b. Продать долю третьей стороне с согласия других дольщиков.
- c. Получать компенсацию за очень малую долю.
- d. Прописать совершеннолетнего с согласия дольщиков.
- e. Прописать несовершеннолетнего.
- f. Увеличить долю при совершении вклада в собственность.
- g. Сдать жилую комнату, которая включена в долю, в аренду.
- 1 процент доли равен 1 проценту от средней рыночной стоимости собственности.
- Доля определяется по договору, либо через суд
Совместное владение собственностью, особенно долевой, — дело непростое. Конфликты часто возникают между дольщиками, поскольку каждый стремиться получить максимум от своего права владения.
Лучше всего будет договориться с сожителями о совместной продаже квартиры.
Так вы будете продавать всю квартиру целиком, продажа которой будет намного выгоднее продаже своих кусков для всех дольщиков.
Необходимо помнить, что при продаже доли, в определенных ситуациях, нужно заплатить налог, сумма которого может составлять 100.000 рублей