Я юрист и давно работаю по специальности. Клиенты часто обращались ко мне за помощью в разрешении сложных ситуаций с недвижимостью. В начале 2017 года мой друг Коля получил наследство – комнату в коммуналке.

Знаю, что он советовался с товарищами по поводу продажи такого имущества, все единогласно говорили: «Продавай, комнатушка в коммунальной квартире – не роскошь!». Недвижимость, действительно, проблемная, более того, цена комнат в коммунальных квартирах не возрастает. Мой друг (Николай) все-таки решил продать комнату, доставшуюся по наследству, он обратился за помощью к риелтору. Я, как юрист, всегда готов был помочь.

Нюансы продажи комнаты в коммуналке

Многие наслышаны об историях купли-продажи комнат в коммунальных квартирах. Если вы планируете продать такую недвижимость, следуйте примеру моего друга – обращайтесь к надежному риелтору. Самостоятельно найти покупателя вряд ли удастся. Риэлтор сказал моему товарищу, что соседи, владеющие остальными комнатами, имеют право приобрести его недвижимое имущество без очереди. Якобы, Николай сначала должен предложить им купить комнату. Соседям поступило предложение, но они не изъявили желание приобрести недвижимость.

Риэлтор узнал: собственники комнат – три пожилые женщины, одна из них вовсе живет в Крыму. К нашему удивлению собственницы комнат оказались адекватными и понимающими. Коля был в недоумении, когда узнал, что одна из собственниц проживает не в Москве. Риэлтор успокоил его. Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире можно было направить почтовым переводом. В документе владелице одной из комнат мы предложили купить нашу. Необходимо было подождать 30 дней с момента поступления уведомления в почтовое отделение Крыма. В документе указали:

• стоимость комнаты;
• сумму задатка;
• сведения о порядке выплаты (например, покупатель выплачивает всю сумму сразу или приобретает недвижимость в рассрочку).

Обозначили условия заезда в комнату, в нашем случае – после внесения всей суммы. Стоит отметить, что продавец не имеет права вносить изменения в условия такого документа, когда ему вздумается, в крайнем случае потребуется уведомление от всех собственников. Документ нельзя назвать простой формальностью, его обязательно направляют в Росреестр. А если какая-либо комната, расположенная в коммунальной квартире, – в муниципальной собственности, человеку, который планирует продажу, надо направить уведомление в районную администрацию.

Риэлтор активно искал покупателей. Николай думал, процесс продажи затянется, ведь не многие спешат покупать комнату в коммунальной квартире. Однако он удивился, буквально через 10 дней риэлтор сказал, что нашел девушку, которая всерьез заинтересовалась недвижимостью. Она планировала купить комнату, чтобы сдавать в аренду. С собственниками Коле, можно сказать, повезло. Женщины не стали возражать, напротив, обрадовались, что в квартире появится молодая порядочная девушка. Покупательница пообещала сделать ремонт в коридоре и ванной.

Что делать, если соседи изъявляют желание купить вашу комнату?

Предоставьте им такую возможность! Любой сосед имеет право приобрести комнату в коммунальной квартире вне очереди, и претендентов может быть несколько. В такой ситуации целесообразно провести аукцион, например, комнату сможет купить тот, кто предложит за нее большую сумму.

Нельзя отказывать соседу в приобретении комнаты, если вы уже окончательно определились с выбором и назначили его к качестве покупателя. В таком случае компенсируете двойную сумму задатка! Если сосед приобретает у вас недвижимость, не нужно направлять документ в Росреестр о том, что каждый собственник получил уведомление.

Сделка с третьим лицом

Заключается предварительный договор с покупателем, в документе значатся все устные формальности. Указывают сведения о сроках сбора пакета документов, отмечают сроки уведомления соседей, вносят информацию о купли-продаже и порядке оплаты. В некоторых случаях комнату в коммуналке приобретают по ипотеке или материнскому капиталу.

Мой друг и риэлтор подождали 30 дней, ответа от владельца из Крыма не поступило. Тогда собрали все документы, подписали договор о купле-продаже. Я, как опытный юрист, рекомендую очень ответственно подходить к составлению и оформлению такой документации. Ошибки, неточности недопустимы!

Я, на примере своего друга, рекомендую всем обращаться к надежным риелторам (обязательно проверьте репутацию компании, прежде чем воспользоваться ее услугами, в противном случае есть вероятность потерять недвижимость и средства). Доверяйте крупные сделки профессионалам!

Риелтор рассказал Коле несколько историй, когда соседи по квартире мешали продавать комнату, более того, – «вставляли палки в колеса», когда собственник пускал квартирантов. В случае со сделками важно действовать правильно, не нужно терять время и средства.

А если покупатель сталкивается с соседом-вредителем?

Риэлторы знают, как действовать, но определенные методы работают не всегда! Раньше подход был такой: минимальную долю комнаты в коммунальной квартире дарили человеку, который планирует покупку этой комнаты. Бывало так, что он все же становился собственником недвижимости. Каждому соседу не направляли уведомления.

Отмечу, что у подобных сделок есть риски. После того как недвижимость зарегистрируют на основании договора дарения небольшой доли, потребуется нотариально заверить отчуждение большей доли. Тогда и могут возникнуть серьезные проблемы, главная из которых – отказ нотариуса заверять продажу большей доли комнаты.

Подводя итоги

Cкажу следующее: если не считаете продаваемое имущество востребованным, и предполагаете, что сделка затянется на несколько месяцев, обязательно обратитесь в агентство недвижимости! Профессионалы помогут в решении сложных ситуаций, и всегда можно проконсультироваться у юриста. Ваша комната – ваша собственность, никто не может запретить продать ее. Но будьте готовы к тому, что соседи не одобрят такое решение.

Статьи на тему

	Название
	Стоимость 1/2 доли в квартире
	Стоимость 2/3 доли в квартире
	Налог с продажи доли