Как новый закон повлиял на продажу доли в квартире
Добрый день. Меня зовут Лев. Специализируюсь на сделках по долям в квартирах
Обновление 1 сентября 2022 года, вступили в силу поправки к жилищному кодексу. Вводится запрет на микродоли, это доли в квартире, которые не соответствуют минимальному жилищному метражу в 6 квадратов.
Как было до закона
Жилье разрешали делить на доли любого размера. Например, можно было купить 1/300 московской квартиры ради прописки, льгот и выплат. Или получить в наследство 1/20 квартиры и распоряжаться этой долей на своё усмотрение: скажем, поделить её на пять частей и подарить посторонним людям. Те вселялись и пользовались общей кухней и санузлом, а владельцы 19/20 вынуждены были мириться с дискомфортом или продавать жильё на невыгодных условиях.
В некоторых квартирах были сотни собственников и зарегистрированных. Государство несколько раз пыталось разобраться с этой проблемой — и вот получилось
Что изменилось 1 сентября 2022 года
Теперь запрещены сделки с долями в жилье, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 м2 общей площади. То есть купить 1/100 столичной квартиры невозможно. И продать посторонним людям унаследованную 1/20 однокомнатной — тоже нельзя.
Если такая сделка каким то образом произойдет, она будет ничтожной и может быть оспорена в суде. Всегда это проблема покупателя, так как он уже отдал деньги. Он потеряет и право собственности и деньги, которые вряд ли он вернёт
Каких сделок коснуться изменения
Запрет на микродоли коснется только сделок начиная с сентября 2022 года. Если до поправок собственнику уже принадлежала 1/254 доля однокомнатной квартиры в 29 квадратных метрах, эту долю не заберут. Распорядиться ей будет проблематично: нужно объединяться и договариваться с другими сособственниками и продавать тому, кто владеет большей частью.
А тогда и основные владельцы могут диктовать свои условия. Но и на старуху есть проруха. Бесплатная консультация dolya10.ru
Когда запрет на микродоли не действует
Наследство. Если жильё наследуется, его можно поделить и на доли меньше 6 м2. Например, у умершего была половина квартиры площадью 38 м2. Наследники — мать, жена и двое детей. Каждый из них получит 1/8 этой квартиры — 4,75 м2. И хотя это самая микродоля, но такое разделение всё ещё возможно.
Уточнение из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ говорит о наследовании по любому основанию — значит, и по завещанию тоже.
Приватизация. Аналогичная ситуация с приватизацией. Если квартира приватизируется на нескольких человек, им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 м2 на каждого.
Маткапитал. Если доля покупки жилья использован маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи. Размер долей законом не установлен — он определяется по соглашению. Родители могут выделить детям и по 1/59 квартиры. Есть только рекомендация, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Но это может быть совсем немного. Например, квартира площадью 70 м2 стоит 7 млн рублей. Маткапитал — 500 000 рублей. То есть каждому ребенку может достаться по 1,25 м2 — и это будет законно.
Что можно сделать с микродолей
Если сейчас в собственности уже есть доля, для начала нужно проверить, сколько это в квадратных метрах:
- Найдите документы или закажите выписку из ЕГРН. Там указана площадь и количество собственников
- Посчитайте площадь своей доли
Если она больше 6м2, ограничений на распоряжение нет. Но дробить на меньшие части нельзя.
Если же меньше, то варианты следующие:
Принудительный выкуп через суд. Если вы владелец бОльшей доли, то вы в праве обратиться в суд с требованием выкупа меньшей доли. Вы должны доказать что только вы пользуетесь квартирой и владелец меньшей доли не пользуется ей.
Продать долю другому собственнику. Если вы владелец меньшей доли, обратитесь в оценочную компанию, затем в суд и принудить владельца выкупить у вас свою долю, если он не выкупить, вы можете подарить её стороннему человеку за вознаграждение. Главное не спалиться, чтобы не признали сделку притворной